Les agents immobiliers, en leur qualité de mandataires, dans l’activité d’entremise sur la chose d’autrui, ont l’interdiction selon l’article 1596 du Code civil de se porter acquéreur directement ou par personne interposée des biens qu’ils sont chargés de vendre à peine de nullité de la convention. Cette nullité est notamment encourue si la vente à l’agent immobilier ou à une personne interposée est réalisée avant l’expiration du mandat d’exclusivité (Cass. 1re civ., 2 oct. 1980, no 78-12.440, Bull. civ. I, no 241 ; Cass. 3e civ., 2 juill. 2008, no 07-15.509, Bull. civ. III, no 120, AJDI 2009, p. 49, pour le cas d’une personne morale interposée). En revanche, cette interdiction ne s’applique pas à un salarié de l’agence immobilière concernée, qui acquière pour son compte et non pour le compte de son employeur (Cass. 1re civ., 18 juin 2014, no 13-18.010, BPIM Lefebvre 2014, no 4, no 293, p. 56).
L’interdiction s’applique à toutes les ventes et n’est pas restreinte aux seules ventes aux enchères (CA Paris, 12 nov. 1964, D. 1965, jur., p. 415).
La nullité encourue est une nullité relative qui ne peut donc être invoquée que par le mandant, pendant une durée de cinq années à compter de la date de la convention (Cass. 1re civ., 29 nov. 1988, no 87-10.011, Bull. civ. I, no 341). Enfin, elle est susceptible de ratification par le mandant (C. civ., art. 1152 et s., nouv.).
Notons que dans l’hypothèse où les actions de l’agent immobilier seraient qualifiées de délit d’escroquerie, celui-ci engagerait sa responsabilité pénale, notamment s’il procédait après l’acquisition à la vente ultérieure du bien à un prix supérieur à son seul profit.
L’interdiction est générale. Elle s’applique quelles que soient les conditions de la vente, même si elle est réalisée au prix fixé par le mandat (Cass. 1re civ., 27 janv. 1987, no 84-16.113, Bull. civ. I, no 32).
Seront assimilées à des personnes interposées :
— l’épouse de l’agent immobilier qui est intervenue pour lui à titre de prête-nom (CA Paris, 2e ch., sect. A, 24 avr. 1990, D. 1990, I.R., p. 146) ;
– Les parents du gérant de l’agence immobilière (Cass3° civ 16 Mai 2019, N° 18-17.772, AJDJ 2019 P 555)
– la personne morale dont les dirigeants seraient les mêmes que la société mandataire du vendeur (Cass. 1re civ., 17 juin 1986, no 85-10.204, Bull. civ. I, no 169).
Cependant il n’y a pas démonstration de l’interposition d’une société, par le simple fait que la société acquéreur ait un bureau secondaire à la même adresse que l’agence immobilière, alors même que son siège social était distinct (Cass. 3e civ. 18 mai 2017, no 16-14.972, BPIM Lefebvre 2017, no 4, no 311).